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大田不動産

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火・水曜日

知多半島北部エリアを中心に物件を扱っております。

会社概要
物件をネットで探したけれど、興味のある物件がなかった。そんな経験はございませんか。 
しかし、不動産店に問い合わせるとネットには一切掲載されていない物件を勧められることがあります。
これはなぜでしょうか。これについて説明いたします。 

未公開物件とは何か

厳密な未公開物件の意味とは異なりますが、ここではスーモ、アットホーム等の不動産ポータルサイトや各不動産店ホームページなどに掲載されていない物件を未公開物件として説明します。
未公開物件については次の4種類の場合に分けられます。

1.法令上の制限などによって 物件を公開できない場合。
2.物件を公開しない契約になっている場合。

3.物件が囲われている場合。
4.ポータルサイトの掲載枠が足りていない。 

まず1.法令上の制限などによって物件を物件を公開できない場合。について説明します。
宅建業法33条による規制で広告開始時期の規制というものがあります。これによると、例えば建売住宅の場合ですと建築確認があった後でなければ不動産広告をしてはいけないことになっております。なお、造成前の宅地の場合では開発許可があった後である必要があります。
しかし、その建設会社で建てる予定の建物についての説明を受けさせたりするなどのことは規制されていないため、誤解の生じないように十分な注意を払う必要はありますが、このような物件の紹介は可能です。
また、他店のホームページなどで、会員登録をすれば未公開物件の画像などが表示される仕組みになっているものがありますが、それについては対面に準ずるものであって広告ではないという”建前”で相手を限定して公開しているもです。ただ、あまりにも簡単なの登録だけで閲覧できるようになっているとしたら広告だと判断されてしまう可能性も有ると感じます。
次に2.物件を公開しない契約になっている場合。について説明します。
建物が不動産ポータルサイトに公開された場合、基本的には間取り図や土地の形状、駅からの距離や学区などが載せられます。そのため近所にばれてしまうということがあります。また、売り出した価格もわかってしまうため、特に近所に住み続ける人にとっては本当に購入したい人だけに物件の資料を渡してほしいと望むことがあります。そのため、そのような特約を設けて媒介契約を結ぶことがあります。
次に3.物件が囲われている場合です。
これは、以前に物件の囲い込みとして問題になったこともありますが、レインズという宅建業者だけが見られる不動産データベースに公開しないか、公開するけれども実際に商談が入っていないのにもかかわらず商談中などの理由をつけて物件を他の業者にオープンにしないことです。これについては、仲介業者が両手取引(売主と買主から仲介手数料を受領する取引のこと)を狙って囲い込みが行われていたようです。今はレインズのシステムが改善されていますので、以前と比べて激減しているかと思いますが、一定数残っているのかもしれません。私の実感としては、物件の問い合わせ時に「商談中」と言って断られることが減ってきているので、おそらく囲い込みについては相当に減少したのではないでしょうか。
また、レインズの登録義務がない一般媒介契約というものがあります。これを用いて他社が密接な関係にある2社での囲い込みのようなことを行っているのではないかと感じたことはあります。 ます、A社が一般媒介契約を結びます。そして、B社に物件資料を渡し、B社がポータルサイトに掲載します。こうすると、他社はB社に問い合わせても「先有りです」と言われ資料がもらえません。「当店は売主との関係がないので、元付業者に確認してください。」という意味です。この場合は、購入希望者からしてもピンポイントでその2つの不動産店のどちらかに問い合わせるしか方法がありません。また、売主からしても売却の機会を失ってしまうので、レインズに掲載をするよう求めること、専任契約に切り替えること、他の不動産業者と一般媒介契約を重ねて交わすことをお勧めします。なお、囲われているのではないかと感じたら他の業者から「お客様に紹介したいのですが、商談は入っていませんか」などと確認の電話を入れてもらえると囲い込みの有無がわかります。
なお、専任契約および専属専任契約では契約日から数日間の掲載準備期間のようなものが設けられていますが、この期間中のものも有る意味、囲い込まれている状態と言っていいでしょう。 
4.不動産ポータルサイトの掲載枠が足りていないについて説明します。
不動産ポータルサイトで宅建業者は利用料を支払い掲載枠などを購入しています。掲載枠が足りていないため、掲載を見送るケースがないわけではありません。ただこの場合でも、他社に物件をポータルサイトで掲載してもらい契約できれば、売主からの仲介手数料が受領できます。
また、at home のみと契約していてsuumoとは契約していない不動産店の場合、SUUMOと契約することなく物件を掲載できるというメリットもあります。

不動産店が未公開物件を勧める意味とは

では不動産ポータルサイトで公開されていないの物件を勧める意味は何でしょうか。
売主からすると上に近所に知られないというメリットメリットがあることを説明しました。
メリットがあるということはデメリットがあるということでもあります。
最大のデメリットとしては物件に触れる人数が大幅に減ってしまうということです。
会員数が100万人のオークションと5万人のオークションだったら売れる金額にも差が出ます。
売主からすると高い金額を出してでも買いたいと思う人がいれば、その人に売りたいと思うのが普通です。
しかし、上で述べた事情等により売却金額面では妥協した物件ともいえるかもしれません。 
ならば、仲介業者にとっては公開されている物件と金額面で勧めやすい物件も一定割合であるのではないでしょうか。しかし、だからと言って相場より安いと決めつけるのは危険ですし、それよりも自分が住む住宅用地としては他に重要なポイントとがあるのではないでしょうか。
 また、仮に適正な金額以上だったとしても、それをいくつか紹介することで「やはり、業者は情報を持っている」と思わせる事もできます。業者が情報を持っているのは至極当たり前のことなんですが。
たまに、不動産ポータルサイトで探しに探した人に、「ポータルサイトに載っていない物件はありますか ?」と聞かれることがあります。これについては間違いなくあるのですが、一般的に業者はどれがポータルサイトに載っている物件なのかなんてことは気にしていないので、それを調べるのは少し面倒くさいというのが本音です。有力なポータルサイトだけでも3社ありますし。業者は消費者向けのサイトはあまりチェックしませんので。
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