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大田不動産

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知多半島北部エリアを中心に物件を扱っております。

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建売住宅の特徴

1.建売住宅は一般的に注文住宅と比べ金額が安い。

建売住宅は大規模に規格化された住宅であるため、資材の仕入れ値が低く抑えられている事に加え、 複数等現場で資材の搬入コストなども抑えられていることや、「少しなら安くてもいいから、とにかく早く売りたい」といったニーズに合わせて購入していることも理由として挙げられます。
 
2.建売住宅は建築確認を済ませてから売り出すため、建築前でも購入してから住めるまでの期間が短い。
 
建売住宅は、建築確認申請が通るまで広告を出すことができません。宅建業法で禁止されているおとり広告に該当してしまうためです。そのため、広告で目にする未完成物件はすべて建築確認申請が通っています。(すでに途中の工程まで進んでいると言えます)そのため、すべて、広告で目にする建売住宅は間取りや仕様が決まっているため、また効率的な建設が行えるように設計されているため、仮に造成前であったとしても比較的入居までの期間が短くなります。

3.建売住宅は基本は建築主の標準設備。オプションは可能なものも有り。
 
ほぼ必須といえる設備で付いていないものから説明します。ほとんどの建売住宅の標準設備にはには網戸とカーテンレール及びTVアンテナがついていません。そのためほぼ全てのの購入者が網戸・カーテンレールのオプションをを購入されます。TVアンテナについては、ケーブルテレビを利用する方もいらっしゃるので、オプションという形式をとっていることが多数です。また、シャッターは防火の法令上の制限のために、付けないと建てられないときのみ付いているという印象を受けます。(防火地域、準防火地域、建基法22条指定区域の場合は多くの場合必ずシャッターがついています。)隣地との距離等の条件によって、必要な防火設備も変わりますので、未完成物件の時は必ず、建築会社に確認することをおすすめします。また、多くの建売住宅では庭がむき出しの土になっているため、砂利を敷くなどのオプションを利用される方もいらっしゃいます。
また、空調設備ではリビングにガス暖房機とガス端子が付いている建売住宅が多くあります。 
 
4・建売住宅はかかる金額が明確である
 
建売住宅の購入者が契約する相手は主なところで、土地建物の売主(建築会社)、不動産仲介業者、銀行(住宅ローン会社)、火災保険会社、司法書士などです。これらはあらかじめ決まった金額を示して契約をします。また引渡の日時もあらかじめ示されます。
それに対し、 注文住宅の場合ですが、これらに加え、土地の売主、解体業者、造成業者などとの取引が必要になります。工程も長くなり関係する業者も増え、さらに、住宅ローンも土地と住宅が別々になるため、項目が多くなります。また、地盤の改良が当初の予定より費用がかさむこともあり得ます。またこのようなことがあれば、費用が余計にかかるだけでなく、完成予定が遅れることもあります。そのため、その費用を浮かすために設計を変更したり、オプションをあきらめたりグレードを下げたりする必要があるかもしれません。そのようにして費用を調整できることが注文住宅のメリットでもありますが。

5・建売住宅は完成していれば実物を見ることができる。
 
注文住宅では、実際の生活をイメージしやすいようにモデルルームを用意しています。しかし、一般的にモデルルームは比較的上級なグレードの設備を使用していたり、標準的な建坪より大きいものが多いです。これは、オプション設備のセールスを目的の一つとしていることによります。そのため、実際の生活のイメージするという点に関しては、実物には及びません。また、現在ではVR技術を使用した疑似内覧のようなことも可能になっています。しかし、それは視覚でしか情報を得られません。また、素材の質感も実際に見て感じることはできても触ること動かすことはできません。 
未完成物件に関しては、建築途中の物件を実際に見ていただくこともできますし、別の同施主の物件を見ていただくことができます。ただし、同施主の物件であっても、ドアやキッチンの等の設備でも化粧板の色が異なっていたり、メーカーが異なっていたり別の製品を用いていることが多々あります。またグレードも同じとは限りません。そのため、契約に至る前に施主に十分に質問をして確認をしていただくことが大切です。

6・建売住宅は土地と建物のローンが別々にならない
 
 建売住宅は、土地と完成した(もしくは建築途中の)住宅がセットになった物です。契約はこの商品の購入時の1回です。それに対して、土地と注文住宅(ただし、建築条件付きの土地等は除きます。)は、土地の売主と建築会社に分かれます。つまり、建売住宅の購入では1回だった契約が2回に分かれています。そのため、原則として、2つのローンを利用することになります。
 ただし、例外もあり住宅ローンを同時に組むこともできます。しかし、前提として土地の決済時に住宅の内容が全く決まっていなければ、銀行は審査のしようがありませんし、そもそも土地の購入だけでは住宅ローンは使えません。また、ローン承認通知後一定期間内(270日)に建物が完成して抵当権を設定できることが条件になっています。そのため、忙しい人であれば建物の仕様や間取りについてじっくりと決めるには時間が足りないと感じることもあるかもしれません。そのようなときに使うのがつなぎ融資ですが、いずれにしても、複数の融資を扱う必要が出てきます。そして、各融資で同じ名目の費用が必要です。結果としてローンに係る費用や手間は建売住宅と比べるとかかることになります。

7・多くの建売住宅はどの不動産会社からも買えるただし、仲介手数料は異なる。
 
建売住宅の建築会社は、レインズと呼ばれる不動産事業者専用の物件情報共有サイトや他の方法を併用して多くの仲介業者に売却を依頼しています。そのため、依頼されたどの不動産会社からも基本的には仲介が可能です。
ただし、自社でのみ客付けを行う会社があります。その会社の物件については、当然ながら、仲介することはできません。なお、自社でしか客付けを行わない事業者については仲介業者が入らないため、仲介手数料は必要ありません。
また仲介手数料に関しては、宅建業法で税抜400万円以上の物件に関しては 上限が3%+6万円+税と決められています。下限については特に取り決めがないため、この範囲内で事業者が自由に決めることができます。

8・建売住宅は同一物件であれば購入不動産会社によって保証内容に差異はない
 
建売住宅では建物や地盤の保証を行うのは売主である建築会社です。 そのため、同一の不動産であれば、当然建築会社も同一で、保証に差異は生じません。
建売住宅の販売については仲介業者の主な役割は客付け業務をのぞけば土地に係る法令上の説明やなど十分な調査説明をおこない、後悔しない安全な住宅購入のためアシストすることがメインの業務になってくると言っても過言ではないでしょう。なお、仲介業者が必要な説明を怠ったことによる損害を受けた場合、その請求は仲介業者にすることが可能です。

9・建売住宅は未完成物件の場合suumo等の広告に内観・外観の写真は載せられない
 
建売住宅は、同じ建築会社の何棟も並んでいるような住宅でも、ほとんどの場合少しずつ仕様が異なっています。
各棟の建築途中の画像を載せることはできますが、完全に同仕様物件の写真以外は原則として載せられません。 これは、不動産公正規約で決められたルールによるものです。同じ建築会社の物件だったら載せていいというルールにすると、普通のローコストの建売住宅なのに無垢材が使われた画像が掲載されたり、また実際より広いリビングやその物件には存在しない和室の写真などが掲載されたということがあったようです。
そのため現在は、写真に写る部分の形状や質が完全に同じものでなければ掲載していけないルールに なっています。もしこのルールに違反している広告を目にしたらコンプライアンスを軽視している会社の可能性が高いと思われます。 

建売住宅を建てているパワービルダーとは何か

パワービルダーとは、一般には住宅一次取得者層をターゲットにした床面積30坪程度の土地付き一戸建住宅を2,000~4,000万円程度の価格で分譲する建売住宅業者を指している和製英語である。
引用 wikipediaから 2018/02/22時点
主要な会社ではアーネストワン、一建設、飯田産業、タクトホーム、東栄住宅、アイディホームなどがパワービルダーとされています。
  

建売住宅の品質と保証について説明いたします。

建売住宅は品質が劣るのは過去の話です。
大手のパワービルダーでは、 耐震等級3※を取得した住宅や制振装置を取り入れた地震に強い建売住宅を建設に取り組んでいます。
※建築基準法の1.5倍の建物強さ基準。(建築基準法に定められた
数百年に一度程度発生する地震力の1.5倍の力に対して倒壊や崩壊等しない強さ)
※制振とは
建物に入力される地震のエネルギーを、建物内部の装置によりを熱などに変換することで、建物自体の振動を低減させるものをいいます。 
 また、自社の建売住宅の性能の向上にとりくみ、その性能を住宅性能評価書の取得や長期優良住宅の認定という形で表示しているパワービルダーもあります。
 

震度7の地震波による実大振動実験 アーネストワン

上の動画で、左右の建物の揺れの大きさは、明らかに左側の制振装置が取り付けられた建物の方が小さく、震度7相当の揺れから制振装置が建物の変形を防いでいることがわかります。この制振構造の効果はは耐震等級には反映されないので、制振装置のついていない耐震等級3の建物と比べて地震に強いかという比較はできないのですが、建物自体の揺れは小さくなるため、冷蔵庫や家具などの転倒に対しては効果があると考えられます。
 それに対して、耐震等級3ですが第三者機関である一般社団法人住宅性能評価・表示協会の住宅性能表示制度の基準を満たした住宅だけが表示することが許されます。また、これには地震保険の割引(50%)を受けられるというメリットもあります。

住宅性能評価書とは

住宅性能評価書には設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書があります。
設計住宅性能評価書では、建物の地震に対する強さや、維持管理対策、劣化対策、省エネルギー対策、シックハウス対策など計
10分野32項目において、性能の比較がしやすいように2-4段階で性能を評価しています。
この、仕組みの一つの目的として、性能面からの住宅選びの指標となることがあります。
快適さや光熱費が気になるなら省エネルギー対策等級、長く住みたいなら維持管理対策等級と劣化対策等級が高い物件を選ぶことにより、より希望に近い物件選びが可能になります。 
また、
国土交通大臣の登録を受けた登録住宅性能評価機関の評価員が性能をチェックしているので公正な評価が期待できます。
この中の劣化対策等級ので対策等級3の場合、
通常想定される自然条件及び維持管理条件の下で、構造躯体に使用する材料の交換等大規模な改修工事を必要とするまでの期間が75-90年まで伸長できるような基準で設計されています。
タクトホーム、飯田産業、アイディホーム、東栄住宅の多くの建売住宅ではこの設計住宅性能評価書を取得しています。 

建設住宅性能評価書は、新築住宅のものと既存住宅のものがあります。
このうち新築住宅の性能評価書について簡単に説明します。
新築住宅の建設住宅性能評価書の取得には、設計住宅性能評価書を取得をしている必要があります。
そして、登録住宅性能評価機関によって建設工事が決められた段階に達するごとに計4回以上の検査が行われます。この検査は、設計住宅性能評価書の評価どおりに工事されているかをチェックします。
 設計住宅性能評価書は設計された住宅性能を表し、建設住宅性能評価書は検査項目において設計どおりの工事が行われたことが検査された証と言えます。
一方で、こういった公的な検査を行っていない建築会社の住宅でも、社内での十分な検査を行っている会社もあります。機関によって行われた検査をパスした住宅は、施工の面でも一定水準以上の基準を見たいしているとは言えますが、それだけで検査を受けなかった住宅より優れている訳ではないのです。
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