ポータルサイトの違反広告|東海市周辺の新築建売住宅を買うなら仲介手数料無料の大田不動産

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大田不動産

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知多半島北部エリアを中心に物件を扱っております。

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スーモ等の不動産広告は違反だらけ?代表的な違反広告を説明します。

まず下の2つの画像をご覧ください。 どちらも未完成の新築建売住宅の掲載物件で同じ物件のものですが、左と右で掲載会社が異なります。
違反広告1
違反広告2
fig1.同じ物件なのに建物内観が異なる掲載物件の例
この2つの画像はSUUMOに掲載されている未完成の物件ページをスクリーンショットしたものです。
なお、完全に同一の物件です。
しかし、その掲載されている写真は2社で明らかに異なっています。
具体的にわかりやすいところで言えば、キッチンの化粧板の色が左は茶色、右は黒色です。 
これは大した問題に思われないかもしれませんが、れっきとした違反行為なのです。
下に挙げる不動産の公正競争規約に違反もしていますが、各社ポータルサイト(スーモ、ライフルホームズ、アットホームなど)の規約にも違反しています。

下記に不動産の公正競争規約の一部を記します。
長いので、青字部分を飛ばしていただいてもご理解いただけるように記載しています。
青字部分は 定められている条文です。
第5章 表示基準 第1節 物件の内容・取引条件等に係る表示基準 (22)
宅地又は建物の写真は、取引するものの写真を用いて表示すること。ただし、取引しようとする 建物が建築工事の完了前である等その建物の写真を用いることができない事情がある場合において は、次に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができる。この場合においては、当該写 真が他の建物のものである旨を写真に接する位置に明示すること。 ア 取引しようとする建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真。この場合において、 門塀、植栽、庭等が異なる場合は、その旨を明示すること。 イ 建物の内部写真であって、写真に写される部分の規模、形質等が同一のもの

つまり、簡単に言うと違う物件の画像を掲載するなら、規模、形質及び見た目が完全に同一のものに限り掲載してよいということになっているのです。

宅建業法では、低いグレードの物件ページに高いグレードの設備やより広い部屋の画像などを掲載することなどを優良誤認表示と位置づけ禁止されています。では、同グレードや同面積ならばいいのではという考えもあるかと思いますが、それを許してしまうと指摘するのが著しく難しくなるので一律に上記のように禁止されています。
なお、よっぽどの例外を除き仲介物件では、不動産店が物件案内時点で入手している物件情報はファクトシートと呼ばれる簡易資料のみとなるため、未完成物件においては上記にあげた建物と規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真を用意することはまずできません。そのため、未完成物件において内観写真が掲載されている物件についてはほぼその全てがフェイク広告と言っても過言ではないのです。

なお、今までで見た中で一番と言っていいほど悪質な掲載事例としては、間取りから明らかに存在しない和室の画像が掲載されている物件がありました。下のその再現をしてみました。
和室の存在しない物件間取り
和室画像
fig.2間取りに和室がない物件なのに和室写真が掲載されている状態の再現
 
こういった事例というのは特にライフルホームズというサイトに置いて業者としてはかなり、実害が大きくせっかく掲載しても他社が同物件でにこのような広告をされるとほぼ他社の違反広告しか表示されないという問題があります。これはライフルホームズの代表物件という最大の制度の弊害と感じました。こうなってしまうと、せっかく使った広告費として不動産ポータルサイトに使った費用が完全に無駄になってしまいます。
 実際当店が営業を始めた2016年頃はこのような不動産広告が掲載されている事例が多く、某不動産ポータルサイトに掲載されている未完成物件はほぼ全て違反広告だったと記憶しています。
 
参考までに詳しく不動産業の広告に関する法などの規制についてまとめられているサイトが有りましたのでリンクを張ります。ぜひご覧ください。
弁護士法人みずほ中央法律事務所の該当ページ
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